項目概況
蘇家屯區丁香街190號辦公區物業服務項目招標項目的潛在供應商應在線上獲取招標文件,并于2025年01月09日 09時00分（北京時間）前遞交投標文件。


一、項目基本情況
項目編號：JH24-210111-00121
項目名稱：蘇家屯區丁香街190號辦公區物業服務項目
包組編號：001
預算金額（元）：1861340
最高限價（元）：1861340
采購需求：查看
包 組 號：001包組名稱： 物業服務 序號服務名稱編碼及品目名稱計量單位數量最高限制單價1物業服務C21040000物業管理服務項11861340
1.項目基本情況1.1物業情況物業名稱物業地址綜合辦公區（原孟良）物業服務沈陽市蘇家屯區丁香街190號注：物業管理服務項目涉及多處物業的，可以分不同地址在上表中列明各物業名稱和地址。
1.2 采購人為供應商提供項目管理人員辦公室1間，保潔人員工作間1間。
1.3相關費用說明 1.3.1物業管理費實行包干制，合同期內采購人不再單獨支付中標金額以外的其他費用。物業管理費主要包括員工的工資、社會保險統籌、工會經費、法定假日加班費、工服折舊費、體檢費、管理費及法定稅費等。
1.3.2管理服務過程中,如采購人在相關項目的人員預算基礎上需增加相關崗位的作業人員,或在現有服務內容的基礎上需增設或擴大相關服務項目,則按相關崗位的人均綜合費用增加物業管理費,增加的相關費用由采購人負責按日常的物業管理費支付。
2.物業服務范圍 2.1物業管理（建筑物）名稱明細服務內容及標準辦公樓總面積建筑面積（㎡）8958平方米見“3.2房屋維護服務”需保潔面積（㎡）7500平方米見“3.4保潔服務”門窗門窗總數量（個）及總面積（㎡）門114個、窗383個、總面積：1588平方米見“3.2房屋維護服務”“3.4保潔服務”地面地面各材質及總面積（㎡）瓷磚材質、面積8958平方米見“3.2房屋維護服務”“3.4保潔服務內墻飾面內墻飾面各材質及總面積（㎡）大白墻面、面積;13000平方米見“3.2房屋維護服務”“3.4保潔服務”頂面頂面各材質及總面積（㎡）防水材質、面積：2162平方米見“3.2房屋維護服務”“3.4保潔服務外墻外墻各材質及總面積（㎡）噴涂顆粒漆、面積：5088平方米見“3.2房屋維護服務”“3.4保潔服務”會議室室內設施說明桌子6張、椅子80把見“3.4保潔服務”會議室數量（個）及總面積（㎡）一間、面積：85平方米見“3.4保潔服務”衛生間衛生間數量（個）及總面積（㎡）28間、面積400平方米見“3.4保潔服務”垃圾存放點各垃圾存放點位置、面積（㎡）及數量（個）衛生間、門廳、樓梯緩步臺垃圾桶69個、面積：18.5平方米見“3.4保潔服務”車位數地面車位數49個見“3.5保安服務”車行/人行口車行口1個見“3.5保安服務”人行口3個見“3.5保安服務”設施設備電梯系統2個見“3.3公用設施設備維護服務”空調系統中央空調見“3.3公用設施設備維護服務”給排水系統給水系統、污水系統、空調冷凝水系統、消防水系統見“3.3公用設施設備維護服務”消防系統濕式見“3.3公用設施設備維護服務”“3.5保安服務”照明系統LED照明系統見“3.3公用設施設備維護服務”供配電系統發電機、高壓及低壓配電線路見“3.3公用設施設備維護服務”
2.2物業管理（室外）名稱明細服務內容及標準室外面積2068平方米見“3.4保潔服務”“3.5保安服務”垃圾箱3個見“3.4保潔服務”監控12個見“3.3公用設施設備維護服務”“3.5保安服務”
3.物業管理服務內容及標準物業管理服務包括基本服務、房屋維護服務、公用設施設備維護服務、保潔服務、保安服務、餐飲服務等。
3.1基本服務
序號服務內容服務標準1目標與責任結合采購人要求及物業服務實際情況，制定年度管理目標，明確責任分工，并制定配套實施方案。
2服務人員要求
（1）每季度至少開展1次崗位技能、職業素質、服務知識、客戶文化、綠色節能環保等教育培訓，并進行適當形式的考核。
（2）根據采購人要求對服務人員進行從業資格審查，審查結果向采購人報備。
（3）服務人員的年齡、學歷、工作經驗及資格條件應當與所在崗位能力要求相匹配，到崗前應當經過必要的崗前培訓以達到崗位能力要求，國家、行業規定應當取得職業資格證書或特種作業證書的，應當按規定持證上崗。
（4）如采購人認為服務人員不適應崗位要求或存在其他影響工作的，可要求供應商進行調換。如因供應商原因對服務人員進行調換，應當經采購人同意，更換比例不得超過本項目服務人員總數的20%。本項目服務人員不得在其他項目兼職。
（5）著裝分類統一，佩戴標識。儀容整潔、姿態端正、舉止文明。用語文明禮貌，態度溫和耐心。
3保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度內容應當包括但不限于：①明確重點要害崗位保密職責。②對涉密工作崗位的保密要求。
（2）根據采購人要求與涉密工作崗位的服務人員簽訂保密協議。保密協議應當向采購人報備。
（3）每季度至少開展1次對服務人員進行保密、思想政治教育的培訓，提高服務人員保密意識和思想政治意識。新入職員工應當接受保密、思想政治教育培訓，進行必要的人員經歷審查，合格后簽訂保密協議方可上崗。
（4）發現服務人員違法違規或重大過失，及時報告采購人，并采取必要補救措施。
4檔案管理
（1）建立物業信息，準確、及時地對文件資料和服務記錄進行歸檔保存，并確保其物理安全。
（2）檔案和記錄齊全，包括但不限于：①采購人建議與投訴等。教育培訓和考核記錄。保密、思想政治教育培訓記錄。②房屋維護服務：房屋臺賬、使用說明、房屋裝修、維保記錄等。③公用設施設備維護服務：設備臺賬、設備卡、使用說明、維保記錄、巡查記錄、設施設備安全運行、設施設備定期巡檢、維護保養、維修檔案等。④保安服務：監控記錄、突發事件演習與處置記錄等。⑤餐飲服務：每周食譜、廚師開具采購食品原始單據、食品從業人員健康證、食品留樣記錄、日常檢查記錄、餐具消毒記錄、食品以及原輔材索證（檢測報告、許可手續、購貨小票等）。⑥保潔服務：工作日志、清潔檢查表、用品清單、客戶反饋表等。
（3）遵守采購人的信息、檔案資料保密要求，未經許可，不得將建筑物平面圖等資料轉作其他用途或向其他單位、個人提供。
（4）履約結束后，相關資料交還采購人，采購人按政府采購相關規定存檔。
5服務改進
（1）明確負責人，定期對物業服務過程進行自查，結合反饋意見與評價結果采取改進措施，持續提升管理與服務水平。
（2）對不合格服務進行控制，對不合格服務的原因進行識別和分析，及時采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發生。
（3）需整改問題及時整改完成。
6重大活動后勤保障
（1）制訂流程。配合采購人制訂重大活動后勤保障工作流程，需對任務進行詳細了解，并根據工作安排制定詳細的后勤保障計劃。
（2）實施保障。按計劃在關鍵區域和重點部位進行部署，確保任務順利進行，對活動區域進行全面安全檢查，發現并排除安全隱患，對車輛進行有序引導和管理，確保交通安全暢通，以禮貌、專業的態度對待來賓，展現良好形象。
（3）收尾工作。對現場進行檢查，做好清理工作，總結評估保障效果。
7應急保障預案
（1）重點區域及安全隱患排查。結合項目的實際情況，對重點部位及危險隱患進行排查，并建立清單/臺賬；應當對危險隱患進行風險分析，制定相應措施進行控制或整改并定期監控；隨著設施設備、服務內容的變化，及時更新清單/臺賬，使風險隱患始終處于受控狀態。
（2）應急預案的建立。根據辦公樓隱患排查的結果和實際情況，制定專項預案，包括但不限于：火情火警緊急處理應急預案、緊急疏散應急預案、停水停電應急預案、有限空間救援應急預案、高空作業救援應急預案、惡劣天氣應對應急預案等。
（3）應急預案的培訓和演練。應急預案定期培訓和演練，組織相關崗位每半年至少開展一次專項應急預案演練；留存培訓及演練記錄和影像資料，并對預案進行評價，確保與實際情況相結合。
（4）應急物資的管理。根據專項預案中的應對需要、必要的應急物資，建立清單或臺賬，并由專人定期對應急物資進行檢查，如有應急物資不足，及時通知采購人購置齊全，確保能夠隨時正常使用。
8服務方案及工作制度
（1）制定工作制度，主要包括：人員錄用制度、檔案管理制度、物業服務管理制度、公用設施設備相關管理制度等。
（2）制定項目實施方案，主要包括：交接方案、人員培訓方案、人員穩定性方案、保密方案等。
（3）制定物業服務方案，主要包括：房屋維護服務方案、公用設施設備維護服務方案、保潔服務方案、秩序維護服務方案、餐飲服務方案、會議服務方案等。
9服務熱線及緊急維修
（1）設置24小時報修服務熱線。
（2）緊急維修應當15分鐘內到達現場，不間斷維修直至修復。
3.2房屋維護服務
序號服務內容服務標準1主體結構圍護結構部品部件
（1）定期房屋結構安全巡視，發現外觀有變形、開裂等現象，及時建議采購人申請房屋安全鑒定，并采取必要的避險和防護措施。
（2）定期開展1次外墻貼飾面、幕墻玻璃、雨篷、散水、空調室外機支撐構件等檢查，發現破損，及時向采購人報告。